Дослідження ринку оренди житла в Україні у 2025

Через війну, бажання навчатися або працювати у великому місті, сімейні й інші обставини мільйони українців вимушені винаймати житло. Вартість оренди завжди викликала чимало запитань і дискусій, але в останні кілька років проблема загострилася найбільше. Чому місяць проживання в однокімнатній квартирі в Запоріжжі коштує 5000 грн, а в Івано-Франківську — в три рази більше? Де взагалі можна жити не за всі гроші світу й почуватися у відносній безпеці?

Щоб дослідити ринок, ми проаналізували понад 5000 оголошень на LUN, OLX, Flatfy, використали офіційну статистику Держстату та дані ГІС «Увекон». Розрахунки охоплюють період з червня 2024 по червень 2025 року, з фокусом на 5 містах і 24 регіонах України.

Як формується вартість оренди житла в Україні

Ціна найманого житла залежить від багатьох об’єктивних і суб'єктивних факторів. Найголовнішими ми вважаємо:

• Війну рф проти України;
• вік і ціновий клас будинку;
• поверх, на якому знаходиться квартира;
• площу житла й кількість кімнат;
• наявність ремонту і його якість.

Також на вартість часто впливають престижність району (особливо це актуально для Києва й великих обласних центрів) та наявність поруч із будинком потрібної інфраструктури: зручної транспортної розв’язки, школи, лікарні, торгового центру тощо. Ще один фактор — наявність певних зручностей у самій квартирі, наприклад, кондиціонера чи сушарки для білизни.

Ключові чинники ми детально проаналізуємо, спираючись на дослідження ГІС «Увекон» Мінфін¹. Також ми розповімо, як змінилися ціни на житло з різними характеристиками у порівнянні з 2024 роком.

Безпека як головний фактор: як війна впливає на ціни

На жаль, маємо констатувати, що повномасштабне вторгнення росії в Україну є найголовнішим фактором. Як правило, що далі житло знаходиться від лінії фронту, то вищою є вартість його оренди. Попит на квартири в західних областях залишається стабільно високим через велику кількість ВПО, релокацій бізнесів тощо. Що стосується підвищення цін, ситуація приблизно така:

• Волинська обл. — 25,8%;
• Тернопільська обл. — 22,4%;
• Чернівецька обл. — 19,3%;
• Закарпатська обл. — 18,7%;
• Івано-Франківська обл. — 15,9%;
• Львівська обл. — 12,5%.

Втім, попри регулярні обстріли, стабільно популярними серед орендарів залишаються Київ і Київська область. Річні показники здорожчання в цих регіонах — 16,6 і 25% відповідно.

Лідером за зростанням цін на оренду неочікувано стала Сумська область, розташована на кордоні з рф, — 56,8% протягом року. На думку експертів, це сталося через те, що певний час безпекова ситуація в регіоні була контрольованою й це мотивувало багатьох людей повернутися. Однак реальна вартість оренди житла тут залишається невисокою — приблизно 5000-8000 грн за однокімнатну квартиру. Посилення наступальних дій і обстрілів з боку росії у 2025 році можуть викликати повторний відтік населення й відповідне зниження цін на житло.

«Аутсайдерами» ринку залишаються прифронтові регіони. В Херсонській області зафіксоване здорожчання оренди на 5,3%, а в Харківській і Запорізькій вартість взагалі знизилася на 1,1 і 6,4% відповідно.

Тип забудови: хрущовки, новобудови чи преміумклас?

Від типу та якості будинку залежать комфорт проживання й труднощі, з якими потенційно доведеться стикнутися. Наприклад, у старих «хрущівках» і «панельках» часто погана теплоізоляція й зношені комунікації. Багатоповерхові новобудови мають електричні системи опалення та ліфти, що можуть зіграти злий жарт під час блекаутів.

Тенденція на ринку приблизно така:

У дореволюційних будівлях, наявних у Києві, Одесі, Львові й інших містах, вартість оренди підвищилася орієнтовно на 13,3%.

Попри найбільше здорожчання у відсотковому вимірі, квартири в радянських будинках залишаються найбажанішими через компактність і, відповідно, низьку ціну винайму. Орендарі ладні поступатися зручностями заради оптимізації розходів.

Чому перший поверх дорожчає, а останній втрачає привабливість

Історично вважалося, що перший поверх будинку є найменш комфортним для життя через шум з вулиці, сирість і нижчий рівень приватності. Останній поверх був небажаним через слабкий напір води, більшу спеку влітку й можливі протікання даху. Найпривабливішими й найдорожчими традиційно є середні поверхи.

Актуальна статистика свідчить про наступне:

Перший поверх перестав бути небажаним. Насамперед це пов’язано з безпековими міркуваннями: зручно спускатися в укриття під час повітряної тривоги (особливо якщо в сім'ї є маленькі діти або літні люди), немає залежності від ліфта тощо.

Останній втратив привабливість найбільше. Перебої з електрикою, через які не працюють ліфти, й підвищені ризики влучання російських снарядів змусили власників квартир на верхньому поверсі набагато довше шукати орендарів й часто встановлювати демпінгову ціну.

Середні поверхи залишаються у фаворі, оскільки поєднують звичний комфорт із відносною безпечністю.

Які квартири орендують найчастіше: роль кількості кімнат

Може здаватися, що невеликі квартири є найдорожчими в перерахунку на квадратний метр через високий попит. Однак статистика демонструє дещо іншу картину:

Приблизно однакове зростання попиту (а, відповідно, й ціни) на одно- й трикімнатні квартири свідчить про дві, здавалося б, протилежні тенденції:

• Родини, змушені скоротити витрати через війну, стали обирати більш компактне й дешеве житло.
• Сім'ї, які після початку повномасштабного вторгнення проживали на меншій площі, у 2024-2025 рр. почали шукати квартири більш привабливих габаритів.

Двокімнатні квартири залишаються стабільно бажаними для орендарів. Середній відсоток здорожчання враховує і умовні цінові ліміти, досягнені в західних областях протягом 2022-2024 рр., і різкі стрибки вартості в Києві, Одесі й інших містах.

Житло з 4+ кімнатами залишається «екзотикою» для забезпечених родин і винаймачів-підприємців. Попит і пропозиція залишаються стабільно низькими, тож підвищення ціни (в цілому достатньо високої) навіть не компенсує інфляцію.

Ремонт має значення: як стан квартири впливає на орендну ставку

Стан квартири й наявні в ній зручності — чи не найголовніший ціноутворювальний чинник. Подекуди люди свідомо шукають дорожчий варіант із якіснішими комунікаціями й оздобленням.

Статистика вказує на такі зміни протягом року:

Квартири економкласу в оптимальному для життя стані (тобто в базовому жилому або з косметичним ремонтом) залишаються бажаними для більшості орендарів. Стрибок вартості житла з «бабусиним» ремонтом можна пояснити різким зростанням попиту: знайти дешеву квартиру з мінімальним сучасним оздобленням стає все складніше, тож орендарі стали погоджуватися на будь-які варіанти. Середня вартість таких осель за абсолютними показниками є вищою, аніж квартир із косметичним ремонтом, через нижчу кількість пропозицій на ринку.

Оселі з євроремонтом частіше за все обирають сім’ї середнього класу — з достатнім, але все ж регламентованим доходом. Зростання ринку дещо скоротилося через проблеми з автономністю в багатьох будинках. Попит на найдорожче люксове житло залишається обмеженим. У деяких містах навіть спостерігалося зниження цін через від’їзд заможних родин (зокрема іноземців) у більш безпечні регіони.

Регіональні тенденції на ринку оренди: де дорожче, а де дешевше

Найдешевша оренда в Україні: де ще можна зняти квартиру до 4000 грн

За абсолютними показниками найнижчі ціни спостерігаються в наступних регіонах:

• Херсонська обл. — 96 грн за кв. м;
• Харківська обл. — 145 грн за кв. м;
• Донецька обл. — 154 грн за кв. м;
• Запорізька обл. — 155 грн за кв. м.

Не дивно, що в цьому переліку опинилися прифронтові території. Вартість оренди залишається низькою через від’їзд багатьох мешканців ще в перші роки повномасштабної війни й слабкий відсоток повернення. На популярність житла в цих регіонах також впливають обстріли, блекаути, проблеми з опаленням взимку й погана економічна ситуація.

Якщо розглядати відносно безпечні території, до першої трійки за доступністю оренди потрапили:

• Кіровоградська обл. — 217 грн за кв. м;
• Хмельницька обл. — 221 грн за кв. м;
• Житомирська обл. — 240 грн за кв. м.

Через географічне розташування й посередню або слаборозвинену інфраструктуру зазначені регіони не мають великого попиту серед ВПО й внутрішніх трудових мігрантів. Завдяки цьому ринок не «перегрівається» і вартість винайму житла залишається на привабливому рівні.

Найдорожча оренда в Україні: лідери за ціною — Київ, Закарпаття, Львів

Найвищі ціни на житло зафіксовані в Києві. За даними ГІС «Увеком», середня вартість оренди квадратного метра в столиці станом на червень 2025 року — 578 грн. Наступними в рейтингу йдуть:

• Закарпатська обл. — 385 грн за кв. м;
• Львівська обл. — 382 грн за кв. м;
• Київська й Одеська обл. — 324 грн за кв. м.

Державна служба статистики², яка бере за основу вартість винайму однокімнатних квартир, у червні 2025 року поставила Київ на четверте місце. Рейтинг найдорожчих регіонів за цим показником наступний:

• Закарпатська обл. — 11 956,13 грн;
• Львівська обл. — 10 936,96 грн;
• Рівненська обл. — 10 289,33 грн;
• м. Київ — 9777,24 грн;
• Чернівецька обл. — 8966,86 грн.

До речі, найдешевшими, за розрахунками Держстату, є Херсонська (3242,57 грн), Запорізька (3684,42 грн) й Харківська (3942,49 грн) області.

Наявність Закарпаття й Львівщини серед регіонів з найдорожчою орендою є закономірною, адже це найзахідніші області України, у яких живе багато переселенців. Київщина, Одещина, а разом з ними й Дніпропетровщина, є важливими промисловими й культурними центрами, тож ринок винайму житла в цих регіонах, попри безпекові ризики, залишається дуже активним.

Місто проти села: де оренда зростає швидше і чому

Протягом 2024-2025 рр. була зафіксована цікава тенденція — значне зростання попиту на житло в сільській і селищній місцевості. Це відбилося зокрема й на показниках здорожчання орендної плати:

• Сільські громади — 26% протягом року;
• селищні громади — 14,4% протягом року;
• міські громади — 11,5% протягом року.

Це явище можна пояснити сукупністю кількох чинників:

• Безпекові мотиви — багато людей залишають центральні райони великих міст, які часто страждають від російських ударів, і переїжджають у передмістя, яке формально є частиною сільських і селищних громад.
• Автономність — у приватних будинках у сільській місцевості часто є дров'яна пічка й колодязь, які дозволяють знизити залежність від загальних систем опалення, газо-, водо- й електропостачання. Також у такій будівлі простіше встановити генератор.
• Вимушеність — ринок сільської й селищної нерухомості не завжди ефективно саморегулюється через помітно нижчу пропозицію, аніж у місті. За наявності попиту й відсутності конкуренції власники житла можуть встановлювати будь-яку ціну.

Статистика за червень 2025 року свідчить, що в абсолютних цифрах вартість оренди квадратного метра в селі становить приблизно 338 грн, у місті — 283 грн, а в селищі — 261 грн. Втім, до цих значень треба ставитися критично. Основна частина об'єктів, орендованих у сільських громадах, розташована в передмісті й курортних районах. У більш віддалених населених пунктах показники винайму й ціни є кратно нижчими.

Аналіз вартості оренди квартир у різних містах

Далі ми розглянемо, скільки коштує винайм одно-, дво- й трикімнатних квартир у 5 містах — Києві, Львові, Одесі, Дніпрі й Ужгороді. В дослідженні будуть охоплені:

• Середня ціна і її динаміка з лютого по серпень 2025 року;
• статистика за районами (за наявності чіткого поділу);
• найбільш поширені діапазони цін;
• швидкість здачі квартири в оренду.

Інформація ґрунтуватиметься на статистиці ЛУН³, а також дослідженнях ГІС «Увеком» і Держстату.

Київ

Найпоширеніший діапазон цін:

• 1-кімнатна — 14-16 тис. грн/міс.;
• 2-кімнатна — 15-20 тис. грн/міс.;
• 3-кімнатна — 40-45 тис. грн/міс.

У середньому квартира здається в оренду протягом 6 днів.

Львів

Найпоширеніший діапазон цін:

• 1-кімнатна — порівну між 16-18 і 20-22 тис. грн/міс.;
• 2-кімнатна — 14-16 тис. грн/міс.;
• 3-кімнатна — порівну між 15-20 і 25-30 тис. грн/міс.

У середньому квартира здається в оренду протягом 10 днів.

Одеса

Найпоширеніший діапазон цін:

• 1-кімнатна — 6-10 тис. грн/міс.;
• 2-кімнатна — 12-14 тис. грн/міс.;
• 3-кімнатна — 10-15 тис. грн/міс.

У середньому квартира здається в оренду протягом 5 днів.

Дніпро

Найпоширеніший діапазон цін:

• 1-кімнатна — 8-9 тис. грн/міс.;
• 2-кімнатна — 12-14 тис. грн/міс.;
• 3-кімнатна — 14-16 тис. грн/міс.

Середній термін здачі квартири в оренду невідомий.

Ужгород

Середній термін здачі квартири в оренду невідомий.

Що буде з орендою далі: сценарії, тренди й поради для орендарів

Два сценарії розвитку ринку

Оскільки безпекова ситуація в Україні залишається непередбачуваною, визначити майбутні тенденції ринку нерухомості доволі складно. Наші припущення будуватимуться на двох найбільш імовірних варіантах:

1. Все залишиться як є — у західних регіонах вартість оренди досягне піка, який буде компромісним для власників і наймачів житла. Подальший приріст цін становитиме 10-15% на рік, адже доходи українців не завжди випереджатимуть чи навіть наздоганятимуть рівень інфляції. Ринок Києва зростатиме, попри безпекові ризики. Попит стабільно збільшуватиметься через все частішу відмову роботодавців і ВНЗ від дистанційної взаємодії з працівниками й студентами відповідно. У зв'язку з цим варто чекати різкого стрибка цін на недорогі однокімнатні оселі. Також може суттєво здорожчати оренда квартир в елітних ЖК, де наявні генератори.
2. Війна стане менш масштабною або завершиться — відбудеться ціновий бум у південних і східних регіонах (як ми вже встигли побачити на прикладі Сумської області) через масовий приїзд ВПО й працівників, залучених до відбудови. Попит на житло в Києві зросте ще сильніше, адже столичні компанії першими запускатимуть нові проєкти й створюватимуть нові робочі місця. У селах і селищах ринок значно скоротиться, адже основні чинники, що впливають на вибір оселі поза межами великих міст, будуть усунені.

Як виглядає ситуація зараз: коротко про головне

Підіб'ємо підсумки: поточна вартість оренди житла відображає умови воєнного часу. Що далі регіон від лінії фронту, то вищі ціни на квартири й відчутніші (як правило) показники здорожчання. Єдиним винятком залишається Київ. Попри щоденні обстріли й регулярне виникнення побутових незручностей, велика кількість людей прагне винаймати житло саме в столиці, що, своєю чергою, відбивається на пропозиції.

Головним показником для наймачів залишається ціна оренди. У найбільшому фаворі — однокімнатні квартири з косметичним ремонтом і в жилому стані, розташовані в будинках масової радянської забудови. Однак у порівнянні з 2024 роком відчутно зріс попит на житловий простір, про що свідчить динаміка цін на трикімнатні квартири.

Що варто врахувати орендарям у 2025

Якщо ви шукаєте житло в оренду зараз або плануєте це в майбутньому, уважно дослідіть ринок, аби уникнути переплати чи не натрапити на шахраїв. Пам'ятайте, що характеристики квартири прямо впливають на її вартість: наприклад, якщо бажаєте зняти дешевше, придивіться до варіантів на першому/останньому поверсі, без кондиціонера, трохи далі від метро тощо. Ціну, строк оренди й інші ключові умови обов'язково пропишіть у договорі, бажано — офіційному, завіреному в нотаріуса. У певних випадках це дозволить захистити ваші права, адже реалії ринку можуть змінюватися мало не щодня.