Житло в Україні дорожчає: що відбувається з цінами на квартири

Ринок нерухомості в Україні поступово оживає, але дешевшим житло не стає. На ціни тиснуть висока собівартість будівництва, безпекові вимоги, дефіцит пропозиції та попит на автономні квартири.

На п’ятому році війни український ринок житла працює за новими правилами. Масштаб руйнувань залишається величезним: потреби на відбудову оцінюють уже у 588 млрд доларів, а кількість знищених осель — квартир, будинків і гуртожитків — перевищує 3 млн. Водночас повного обвалу ринку нерухомості не сталося: навпаки, ціни на купівлю та оренду поступово зростають.

Одним із головних чинників подорожчання стала собівартість будівництва. За останні два роки будматеріали зросли в ціні приблизно на 35–45%, ускладнилася логістика, дорожчають енергоносії, а нестача кадрів додатково піднімає витрати. Навесні 2026 року ремонтні роботи подорожчали ще на 20–30%.

Змінилися й вимоги до новобудов. Девелопери все частіше закладають у проєкти укриття, резервне живлення, посилені конструкції та захищені зони. Через це кожен новий проєкт стає дорожчим ще на старті. За словами рієлтора Олександра Бойка, середня ціна квадратного метра у київських новобудовах у березні 2026 року перевищила 1400 доларів, тоді як пів року тому становила близько 1300 доларів.

Після складної зими ринок навесні почав активізуватися. Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта пов’язує це з покращенням енергетичної ситуації та поверненням покупців, які відклали рішення про купівлю до весни. За його оцінкою, пожвавлення попиту може підштовхнути ціни вгору приблизно в межах 10%.

Ситуація суттєво відрізняється залежно від регіону. За даними DIM.RIA, середня вартість квадратного метра на первинному ринку в Україні коливається в межах 900–1400 доларів. Київ залишається найдорожчим — у березні квадратний метр у столиці коштував у середньому 1393 долари. У західних регіонах ціни поступово наближаються до 1000 доларів за квадрат.

Понад 1000 доларів за квадратний метр на первинному ринку вже фіксують у Кіровоградській, Львівській, Дніпропетровській, Закарпатській, Чернівецькій та Вінницькій областях. Найдешевші новобудови — у прифронтових регіонах: Запорізькій, Сумській, Миколаївській і Чернігівській областях.

На вторинному ринку різниця ще помітніша. Однокімнатна квартира у прифронтових областях може коштувати 15–20 тис. доларів, тоді як у Києві середня ціна сягає близько 90 тис. доларів. Двокімнатні квартири у столиці в середньому оцінюють у 125 тис. доларів, у західних областях — у 65–100 тис. доларів, а у прифронтових регіонах — у 20–40 тис. доларів.

Покупці дедалі більше звертають увагу не лише на район, а й на автономність житла. Квартири з генератором, акумуляторним живленням або автономним опаленням можуть коштувати на 15–25% дорожче за схожі об’єкти без таких переваг.

Ринок оренди також оживає. Після зимових знижок, пов’язаних із блекаутами, власники вже менш охоче торгуються, а ціни поступово повертаються до вищих рівнів. У Києві середня оренда однокімнатної квартири, за різними оцінками, становить від 16,5 до 22 тис. грн на місяць. У Закарпатській області після різкого зростання середня ціна оренди однокімнатної квартири також досягла близько 22 тис. грн.

Найбільший попит мають квартири з резервним живленням, генераторами або сонячними панелями. Такі об’єкти можуть бути на 20–30% дорожчими в оренді й здаються швидше.

На ринок впливають і зовнішні фактори. Через нестабільність у деяких регіонах світу частина інвесторів може шукати альтернативні напрямки для вкладень, і Україна теоретично може стати одним із таких варіантів. Водночас головним чинником для покупців залишається безпека: найдорожчими залишаються Київ, західні та центральні регіони, тоді як у прифронтових областях ціни нижчі.

Масового повернення українців з-за кордону, яке могло б різко змінити ринок, експерти поки не бачать. Основний покупець зараз — внутрішній: люди, які живуть в Україні, купують житло для себе, дітей або користуються державними програмами. Ті, хто повертається після перебування за кордоном, частіше спочатку орендують житло, а не купують його.

У найближчі місяці експерти не очікують різких цінових стрибків, але прогнозують поступове зростання. На первинному ринку здешевлення малоймовірне через високу собівартість. На вторинному ринку Києва можливе додаткове підвищення на кілька відсотків, а оренда залишатиметься найдинамічнішим сегментом через обмежену пропозицію та стабільний попит.